ما هي صناديق الاستثمار العقاري وكيف تعمل؟

في الولايات المتحدة ، امتلاك العقارات أمريكي مثل فطيرة التفاح. لطالما كان امتلاك منزل ومرآب وسياج اعتصام أبيض جزءا من الحلم الأمريكي أيضا.

مما لا يثير الدهشة ، نظرا لبروز ملكية العقارات في ثقافتنا ، حتى بعد تحقيق الحلم الأمريكي ، يرغب الكثير من الناس في شراء المزيد من العقارات. قد يصبح البعض مالكين بعد التقاعد.

ولكن في حين أن العديد من المتقاعدين والمتقاعدين قد يكونون مهتمين بشراء المزيد من العقارات ، فإن معظمهم لا يرغبون في تحمل كل العمل الإضافي والمتاعب التي تأتي مع كونك مالكا ، والتي يمكن أن تصبح بسهولة وظيفة بدوام جزئي (أو حتى بدوام كامل).

هذا هو المكان الذي تدخل فيه صناديق الاستثمار العقاري (REITs) الصورة.

ما هو صندوق الاستثمار العقاري ، على أي حال؟

وفقا ل Investopedia ، فإن صندوق الاستثمار العقاري هو "شركة تمتلك أو تدير أو تمول العقارات المدرة للدخل".

ببساطة ، صندوق الاستثمار العقاري هو شركة تمتلك / تدير العقارات والأرباح منها. في هذا الصدد ، فإن صناديق الاستثمار العقاري مثل أي شركة أخرى لديها أسهم يمكنك شراؤها في سوق الأوراق المالية. ومثل الأسهم العادية ، فإن صناديق الاستثمار العقاري لها رموز سوق الأسهم الخاصة بها.

تتخصص جميع صناديق الاستثمار العقاري المتاحة للجمهور تقريبا في قطاع أو قطاعات معينة من العقارات ، مثل الإيجارات السكنية والمكاتب والمساحات الصناعية ومرافق الاتصالات ومختبرات التشخيص وحتى مراكز البيانات ، على سبيل المثال لا الحصر.

إذا كنت ترغب في معرفة أنواع صناديق الاستثمار العقاري التي يمكنك شراؤها في حسابات الوساطة أو التقاعد الخاصة بك ، فإليك القائمة الرسمية لصناديق الاستثمار العقاري الأمريكية من Nareit ، وهي شركة أبحاث صناديق الاستثمار العقاري مقرها واشنطن العاصمة. اعتبارا من نوفمبر 2022 ، هناك 181 صندوق استثمار عقاري متداول علنا في الولايات المتحدة ، ويمكنك فرزها حسب الفئة والموقع وما إلى ذلك.

هل صناديق الاستثمار العقاري استثمارات جديرة بالثقة؟

في حين أن جميع الشركات المتداولة علنا تخضع للوائح المالية وتدقيق هيئة الأوراق المالية والبورصات ، فإن الشركة التي تريد التأهل كصندوق استثمار عقاري يجب أن تعمل بموجب إرشادات أكثر صرامة.

هذا لأنه بعد الركود الكبير وانهيار الإسكان في عام 2008 ، تدخلت الحكومة لمنع المضاربة الجامحة وغير المقيدة في سوق العقارات من الحدوث مرة أخرى - على مستوى الأفراد والشركات.

هذا هو السبب في أن عملية شراء العقارات الأمريكية أكثر صرامة (ومرهقة) مما كانت عليه من قبل. قبل بضعة عقود ، كان بإمكانك التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري والموافقة عليه مع الحد الأدنى من العناية الواجبة ، ثم التوقيع على بعض الأوراق والحصول على مفاتيح منزلك الجديد.

هذه الأيام؟ ستكون محظوظا إذا استغرقت عملية التقديم والموافقة والاكتتاب بأكملها أقل من ثلاثة أشهر. في الواقع ، بالنسبة للعديد من مشتري المنازل - حتى أولئك الذين لديهم ائتمان جيد وأموال كافية للدفعة الأولى ، يمكن أن تستغرق عملية الإغلاق 30-45 يوما أخرى بعد الموافقة عليها!

القواعد التي يجب على جميع صناديق الاستثمار العقاري اتباعها

والخبر السار هو أن الشركات التي ترغب في التأهل كصناديق استثمار عقاري يجب أن تقفز من خلال المزيد من الأطواق. ليس فقط لإثبات للجنة الأوراق المالية والبورصات أنها آمنة بما يكفي للمستثمرين العاديين للتداول في السوق المفتوحة ، ولكن أيضا أنهم يضعون في اعتبارهم المصالح الفضلى لمساهميهم:

الشرط الأساسي لصندوق الاستثمار العقاري هو أنه يجب أن يحتفظ باستثمارات عقارية مدرة للدخل على المدى الطويل وأن يوزع الأرباح بانتظام بين المساهمين. بصرف النظر عن ذلك ، يجب على صناديق الاستثمار العقاري أيضا:

استثمر ما لا يقل عن 75٪ من إجمالي الأصول في العقارات أو النقد أو سندات الخزانة الأمريكية.

الحصول على ما لا يقل عن 75٪ من إجمالي الدخل من الإيجارات والفوائد على الرهون العقارية التي تمول العقارات أو مبيعات العقارات.

دفع ما لا يقل عن 90٪ من الدخل الخاضع للضريبة في شكل أرباح المساهمين كل عام.

ألا يكون لديها أكثر من 50٪ من أسهمها التي يملكها خمسة أفراد أو أقل.

لديها ما لا يقل عن 100 مساهم بعد السنة الأولى من وجودها.

بالإضافة إلى ذلك ، يجب أيضا هيكلة صناديق الاستثمار العقاري كشركات خاضعة للضريبة ويجب أيضا إدارتها من قبل مجلس إدارة أو أمناء.

كما قلنا ، هناك سبب يجعل ملايين المستثمرين يحبون شراء صناديق الاستثمار العقاري: إنها استثمارات جديرة بالثقة للغاية.

7 أسباب تجعل العديد من المستثمرين يفضلون صناديق الاستثمار العقاري على العقارات

وفقا ل Nareit ، يمتلك ما يقدر بنحو 145 مليون مستثمر أمريكي صناديق استثمار عقاري إما مباشرة أو من خلال مدخرات التقاعد وصناديق الاستثمار الأخرى.

ويقدر ناريت أيضا أن صناديق الاستثمار العقاري تمتلك مجتمعة 3.5 تريليون دولار من إجمالي الأصول، ومعظمها استثمارات عقارية. تمثل صناديق الاستثمار العقاري المتداولة علنا 2.5 تريليون دولار من هذه الكعكة أيضا.

بمعنى آخر - يحب الكثير من المستثمرين صناديق الاستثمار العقاري حقا. فيما يلي 7 أسباب رئيسية لذلك:

يأتي امتلاك العقارات بنفسك بتكاليف مقدمة عالية: ما لم تتمكن من شراء منزل نقدا ، فستحتاج إلى دفع مبلغ مقطوع كبير (عادة ما يكون 20٪ ، ما لم تستخدم قرض إدارة الإسكان الفدرالية لأول مرة) وأيضا دفع مجموعة من رسوم الإغلاق. من ناحية أخرى ، فإن معظم صناديق الاستثمار العقاري أقل من 100 دولار للسهم الواحد.

امتلاك العقارات بنفسك يأتي مع ارتفاع تكاليف التمويل: الرهون العقارية ليست صديقك. إذا لم تسدد مقدما رهنك العقاري في أقرب وقت ممكن ، فستدفع بسهولة أكثر بكثير مما كان يستحقه العقار عند شرائه لأول مرة ، وأحيانا بنسبة 100٪ تقريبا أو أكثر على مدار 15-30 عاما - وفقط في الفائدة!

الأصول المادية ليست سائلة للغاية: على عكس المباني ، التي قد يكون من الصعب تفريغها ، يتم تداول صناديق الاستثمار العقاري مثل الأسهم ، مما يعني أنه يمكنك شرائها وبيعها على الفور دون دفع أي رسوم معاملات. هذا يقلل بشكل كبير من مخاطر الاحتفاظ بصندوق استثمار عقاري مقارنة بالعقارات المادية.

تساعد صناديق الاستثمار العقاري المستثمرين على تنويع عقاراتهم بسهولة: نظرا لأن صناديق الاستثمار العقاري تميل إلى التخصص في قطاع عقاري معين أو مكانة معينة ، فهي وسيلة للمستثمرين اليوميين لاكتساب تعرض متنوع لأنواع العقارات التي لا يستطيعون عادة تحملها أو شرائها (مثل مرافق علوم الحياة والفنادق ومراكز التسوق وما إلى ذلك).

تساعد صناديق الاستثمار العقاري المستثمرين على تقليل مخاطر ملكية العقارات: على سبيل المثال ، إذا كان صندوق الاستثمار العقاري يمتلك الآلاف من منازل تأجير الأسرة الواحدة (SFRs) و 10٪ من هذه المنازل فارغة ، فمن المحتمل أن تظل القيمة الإجمالية لصندوق الاستثمار العقاري على ما يرام. ولكن إذا كنت تمتلك منزلا مستأجرا ولم تتمكن من الحصول على مستأجرين للبقاء؟ حظ سعيد.

يتم تحفيز صناديق الاستثمار العقاري للبحث عن المصالح الفضلى لأصحاب المصلحة: نظرا لأن صناديق الاستثمار العقاري مطالبة بإعادة 90٪ من دخلها السنوي الخاضع للضريبة إلى المساهمين في شكل أرباح (ويتوقع المساهمون هذه الأرباح) ، فإن مصالح صندوق الاستثمار العقاري تتماشى دائما مع مصالح مساهميها.

صناديق الاستثمار العقاري هي استثمارات عقارية سلبية: أخيرا وليس آخرا ، على عكس الملكية العقارية الفردية ، لا تتطلب صناديق الاستثمار العقاري من مساهميها المشاركة في أي اجتماعات أو أن يصبحوا ملاك أنفسهم. تتم إدارة هذه الصناديق بنشاط نيابة عن مساهميها ، الذين لديهم الحرية في الجلوس والسماح لأموالهم بالعمل بجد من أجلهم.

أخيرا ، تجدر الإشارة إلى أن صناديق الاستثمار العقاري ، مثل الأسهم ، يمكن أن ترتفع قيمتها. علاوة على تلقي الأرباح السنوية ، يمكن لمساهمي صناديق الاستثمار العقاري أن يطمئنوا إلى أن أسهمهم في صناديق الاستثمار العقاري من المرجح أن تنمو قيمتها على المدى الطويل ، تماما كما لو كانوا يمتلكون و / أو يديرون عقارات مدرة للدخل بأنفسهم.

هل صناديق الاستثمار العقاري مناسبة لمحفظتك؟

في حين أن صناديق الاستثمار العقاري يمكن أن تساعد المستثمرين على اكتساب التعرض الذي تشتد الحاجة إليه للعقارات ككل ، أو حتى لقطاعات عقارية محددة ، يجب عليك دائما استشارة مستشارك المالي و / أو مستشارك الضريبي قبل اتخاذ قرار استثماري مهم قد يؤثر على محفظتك أو عش البيض.