كندا: حدود جديدة للمستثمرين العقاريين

يمكن أن يكون امتلاك العقارات في كندا مربحًا إذا فهمت قوانين الضرائب الكندية التي تنطبق على الاستثمارات العقارية .

لا توجد متطلبات الإقامة أو الجنسية لشراء وامتلاك العقارات في كندا. يمكنك الإقامة في إقامة كندية على أساس مؤقت ، لكنك ستحتاج إلى الامتثال لمتطلبات الهجرة إذا كنت ترغب في الحصول على إقامة طويلة أو أن تصبح مقيمًا دائمًا. يمكن لغير المقيمين أيضًا امتلاك عقارات للإيجار في كندا ، لكنهم بحاجة إلى تقديم إقرارات ضريبية سنوية إلى وكالة الإيرادات الكندية (CRA).

الماخذ الرئيسية

بالنسبة للمستثمرين العقاريين ، فإن التطلع إلى كندا يمكن أن ينوع محفظة المرء من العقارات ويولد مصدرًا بديلاً لدخل الإيجار.

يمكن للمقيمين في الولايات المتحدة امتلاك العقارات في كندا دون أن يصبحوا مقيمين في كندا ، ولكن يجب عليهم الإبلاغ عن الدخل أو عائدات البيع إلى سلطات الضرائب في كلا البلدين.

تقدم البنوك الكندية الرهون العقارية وقروض شراء المساكن بشروط تمويل مماثلة لتلك المقدمة في الولايات المتحدة

الضرائب العقارية

عندما تشتري عقارًا ، فأنت تدفع ضريبة نقل محلية تختلف من مقاطعة إلى أخرى ، ولكن يمكن أن تكون حوالي 1٪ على أول 200000 دولار و 2٪ على الرصيد. 1 تنطبق بعض الاستثناءات إذا كانت هذه هي أول عملية شراء عقارية لك في كندا.

تفرض البلديات أيضًا ضرائب الملكية السنوية ، بناءً على قيمة الممتلكات المقدرة ، والتي تعكس القيمة السوقية. يتم تضمين ضرائب المدرسة والضرائب الأخرى في هذه الضريبة البلدية . المعلومات المتعلقة بضريبة البلدية الحالية على عقار معين متاحة بسهولة بشكل عام.

تخضع مشتريات المنازل الجديدة لضريبة السلع والخدمات الفيدرالية (GST) ، ولكن يمكن الحصول على خصم جزئي للمنازل الجديدة أو التي تم تجديدها من قبل المُنشئين إذا كنت تخطط للعيش في المنزل. لا تنطبق ضريبة السلع والخدمات (GST) على إعادة بيع المنازل.

الضرائب على تأجير العقارات

يتطلب قانون ضريبة الدخل الكندي أن يتم تحويل 25٪ من إجمالي دخل إيجار العقارات كل عام. ومع ذلك ، يمكن لغير المقيمين اختيار دفع 25٪ من صافي دخل الإيجار (بعد النفقات) من خلال استكمال نموذج NR6. 2 إذا تكبد العقار المستأجر خسائر صافية ، فيجوز لك المطالبة بالضرائب المدفوعة مسبقًا. سيتم التعامل مع دخلك بشكل مختلف اعتمادًا على ما إذا كنت مالكًا مشاركًا أو شريكًا وما إذا كان يعتبر إيجارًا أو دخلًا تجاريًا .

يمكنك خصم نوعين من النفقات التي تكبدتها لكسب دخل الإيجار: الحالية مصروفات التشغيل و النفقات الرأسمالية . هذا الأخير يوفر فائدة طويلة الأجل. لا يمكن خصم تكلفة الأثاث أو المعدات لعقار مؤجر من دخل الإيجار لتلك السنة. ومع ذلك ، يمكن خصم التكلفة على مدى سنوات ، حيث تنخفض قيمة هذه العناصر. يسمى الخصم بدل التكلفة الرأسمالية (CCA).

الضرائب العقارية والرهن العقاري أو القرض المصرفي أو حد الائتمان معفاة من الضرائب في كندا إذا كان العقار عقارًا استثماريًا .

بيع العقارات الكندية

عندما يبيع شخص غير مقيم عقارًا كنديًا ، تأخذ الحكومة الكندية 50٪ من أي عملية بيع كضريبة مقتطعة .

يجب على المقيمين الأمريكيين أيضًا الإبلاغ عن مكاسب رأس المال إلى دائرة الإيرادات الداخلية (IRS). ومع ذلك ، إذا تم فرض ضريبة على المكسب في كندا ، فيمكن المطالبة به كائتمان ضريبي أجنبي . عندما يبيع شخص غير مقيم عقارًا كنديًا ، يجب على البائع تزويد المشتري بشهادة مخالصة أعدتها مصلحة الدخل القومي الكندي. بدون هذه الشهادة ، يمكن للمشتري الاحتفاظ بجزء من سعر الشراء ، حيث يمكن أن يكون المشتري مسؤولاً شخصياً أمام مصلحة الدخل القومي الكندي عن أي ضرائب غير مدفوعة لغير المقيمين.

إذا كنت مقيمًا في كندا وكانت الممتلكات الكندية هي مكان إقامتك الرئيسي ، فلن تخضع للضريبة على أرباح رأس المال عند بيع العقار. يمكنك تعيين أي مسكن كمسكن رئيسي طالما أنك "تسكنه عادة". 3 يمكن أن ينطبق التعيين على المساكن الموسمية مثل كوخ أو منزل متنقل. بالنسبة للوحدة الأسرية ، يُسمح بإقامة رئيسية واحدة فقط كل عام. هذا الشرط له آثار مهمة. على سبيل المثال ، إذا كنت تمتلك أكثر من عقار واحد ، فيجب أن تقرر أيهما ستحدده كمسكن رئيسي بناءً على المكاسب الرأسمالية لتلك السنة.

إذا كنت مقيماً ، ولكن العقار لم يكن مكان إقامتك الرئيسي طوال السنوات التي امتلكتها فيه ، فيجب عليك تقسيم مكاسب رأس المال إلى نسبة السنوات التي لم تحدد فيها العقار كمسكنك الرئيسي. قد يؤدي التغيير في الاستخدام ، من الإيجار إلى مكان الإقامة الرئيسي ، إلى "التصرف المقدر" ، مما يؤدي إلى تحقيق مكاسب رأسمالية خاضعة للضريبة. ومع ذلك ، يمكنك اختيار تأجيل الاعتراف بهذا المكسب حتى تبيع المنزل بالفعل.

عندما تغادر كندا ، هناك "تصرف يعتبر" في الممتلكات الرأسمالية. 4 بعبارة أخرى ، إذا كنت تمتلك أصولًا كندية زادت قيمتها ، فستدفع ضريبة على هذه المكاسب إذا غادرت البلاد. قد ينطبق هذا "التصرف المعتبر" أيضًا عند وفاة مالك عقار غير مقيم أو عند نقل ملكية من فرد إلى شركة أو قريب له ، على الرغم من عدم دفع أي أموال.

قروض الملكية العقارية

يمكنك الحصول على حقوق ملكية من عقارك السكني الكندي برهن عقاري عكسي أو خط ائتمان لرهن عقاري (HELOC).

الرهن العقاري العكسي ليس متاحًا للجميع ، لكنه يسمح لأصحاب المنازل الذين يبلغون من العمر 55 عامًا أو أكبر بسداد مدفوعات منتظمة تصل إلى 55 ٪ من القيمة المقدرة الحالية للمنزل . لا يلزم السداد والعائدات معفاة من الضرائب. يمكن استثمار الأموال ؛ ل حساب الفائدة يمكن شطبها (إذا كان يتم استثمار الأموال في الأصول المدرة للدخل)، وصاحب المنزل يمكن أن يعيش في المنزل طالما المرجوة. ينتهي القرض عندما يموت صاحب المنزل أو يبيع المنزل ، وعند هذه النقطة يتم سداده من عائدات البيع. 5

HELOC هو رهن عقاري ثان على منزلك لتأمين قرض أو حد ائتمان. إنه يوفر مرونة أكبر في الدفع مقارنة بالرهن العقاري التقليدي حيث يمكنك سداد أي مبلغ من رأس المال في أي وقت ، دون غرامة. معدل الفائدة على خط الائتمان أعلى بشكل عام من معدلات الرهن العقاري ولكنه عادة ما يكون أقل من الديون غير المضمونة . 6

الاستثمارات العقارية البديلة

صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي شركات مطروحة للتداول العام تستثمر في محفظة من الأصول العقارية. يتم تداول معظم صناديق الاستثمار العقاري التي تتخذ من كندا مقراً لها في بورصة تورونتو للأوراق المالية (S & P / TSX).

بصفتهم صناديق استئمانية ، يجب عليهم توزيع معظم دخلهم الخاضع للضريبة على المساهمين. في عام 2007 ، أصدرت الحكومة الفيدرالية الكندية تشريعات تنص على أن صناديق الدخل يجب أن تتحول إلى شركات عادية تدفع الضرائب بحلول 1 يناير 2011 ، ولكن تم إعفاء العديد من صناديق الاستثمار العقاري من هذا التشريع. تتطلب قواعد الثقة الجديدة أن يحافظ صندوق الاستثمار العقاري على 95٪ من دخله من مصادر الإيرادات السلبية (الإيجار من العقارات ، والفوائد ، ومكاسب رأس المال من العقارات ، والأرباح ، والإتاوات) ، و 75٪ من دخله من الإيجار ومكاسب رأس المال جزء من القاعدة السابقة. إذا حافظ صندوق الاستثمار العقاري على هذا الهيكل ، فسيظل خاضعًا لقوانين ضريبة الثقة السابقة. 7

الخط السفلي

باختصار ، القوانين الكندية ليبرالية تمامًا عندما يتعلق الأمر بامتلاك العقارات. لست بحاجة إلى أن تكون مواطنًا كنديًا أو حتى تعيش في البلد ، كما أن ضرائب الملكية ونفقات الفائدة معفاة من الضرائب . للاستثمار بشكل مربح ، يجب أن تكون على دراية بالآثار الضريبية لكل مرحلة من مراحل الاستثمار ، من امتلاك العقار والسكن أو تأجيره إلى بيعه في نهاية المطاف.