كيفية كسب المال في العقارات
زيادة قيمة الممتلكات ودخل الإيجار هما طريقتان فقط للربح
سواء كنت مهتمًا بالإمكانيات الاستثمارية للعقار أو كنت ببساطة قد سئمت من الإعلانات التجارية التي تعد بطرق غير معروفة "للربح من ممتلكاتك" ، فإن الأمر يستحق التعلم ، على أرض الواقع ، كيف تخلق العقارات الثروة.
بدلاً من تقديم استراتيجيات غامضة للاستثمار في العقارات أو كتاب تمهيدي عن ملكية المنازل للمشترين لأول مرة ، ستركز هذه المقالة على كيفية جني الأموال من خلال العقارات. سيغطي كل من الأساليب الأساسية التي لم تتغير منذ قرون ، بغض النظر عن نوع اللمعان الذي يحاول معلمو اللحظة وضعه عليها ، بالإضافة إلى الفرص المحددة التي نشأت مؤخرًا نسبيًا.
الماخذ الرئيسية
الطريقة الأكثر شيوعًا لكسب المال في العقارات هي من خلال التقدير - زيادة في قيمة العقار تتحقق عند البيع.
الموقع والتطوير والتحسينات هي الطرق الأساسية التي يمكن أن تقدرها العقارات السكنية والتجارية من حيث القيمة.
يمكن أن يلعب التضخم أيضًا دورًا في زيادة قيمة العقار بمرور الوقت.
يمكنك أيضًا كسب المال في شكل دخل من الإيجارات لكل من العقارات السكنية والتجارية ، وقد تدفع لك الشركات رسومًا على الأراضي الخام ، على سبيل المثال ، مقابل أي اكتشافات ، مثل المعادن أو النفط.
صناديق الاستثمار العقاري ، والأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS) ، وشركات الاستثمار في الرهن العقاري (MICs) ، ومجموعات الاستثمار العقاري (REIGs) هي بدائل استثمارية داخل قطاع العقارات.
أرباح العقارات من زيادة قيمة العقار
الطريقة الأكثر شيوعًا التي توفر بها العقارات ربحًا: إنها تقدر - أي تزيد قيمتها. يتم تحقيق ذلك بطرق مختلفة لأنواع مختلفة من العقارات ، ولكن يتم تحقيقه بطريقة واحدة فقط: من خلال البيع. ومع ذلك ، يمكنك زيادة عائد الاستثمار على العقارات بعدة طرق. إحدى الطرق - إذا اقترضت المال لشراء العقار - هي إعادة تمويل القرض بفائدة أقل. سيؤدي ذلك إلى خفض أساس التكلفة الخاص بك للممتلكات ، وبالتالي زيادة المبلغ الذي تخلصه منه.
إن أوضح مصدر لتقدير الأراضي غير المستغلة هو ، بالطبع ، تطويرها. مع توسع المدن ، تصبح الأراضي الواقعة خارج الحدود ذات قيمة متزايدة بسبب احتمالية شرائها من قبل المطورين. بمجرد قيام المطورين ببناء المنازل أو المباني التجارية ، فإنها ترفع هذه القيمة أكثر.
يمكن أن يأتي التقدير في الأرض أيضًا من اكتشافات معادن ثمينة أو سلع أخرى - بشرط أن يمتلك المشتري حقوقها. من الأمثلة المتطرفة على ذلك النفط اللافت ، ولكن يمكن أن يأتي التقدير أيضًا من رواسب الحصى والأشجار والموارد الطبيعية الأخرى.
عند النظر إلى العقارات السكنية ، غالبًا ما يكون الموقع هو العامل الأكبر في التقدير. مع تطور الحي المحيط بالمنزل ، وإضافة طرق العبور والمدارس ومراكز التسوق والملاعب والمزيد ، تؤدي هذه التغييرات إلى ارتفاع قيمة المنزل. بالطبع ، يمكن أن يعمل هذا الاتجاه أيضًا في الاتجاه المعاكس ، حيث تنخفض قيم المنزل مع اضمحلال الحي.
يمكن أن تؤدي التحسينات في المنزل أيضًا إلى تحفيز التقدير. يعد وضع حمام إضافي ، وتدفئة مرآب ، وإعادة تصميم المطبخ بأحدث الأجهزة ، بعضًا من الطرق التي قد يحاول بها مالك العقار زيادة قيمة المنزل.
تكتسب العقارات التجارية قيمة لنفس أسباب الأرض الخام والعقارات السكنية: الموقع ، والتطوير ، والتحسينات. و أفضل العقارات التجارية هي على الدوام في الطلب.
دور التضخم في قيم الملكية
عند التفكير في التقدير ، عليك أن تأخذ في الاعتبار التأثير الاقتصادي للتضخم . معدل التضخم السنوي 10٪ يعني أن الدولار يمكنه شراء حوالي 90٪ فقط من نفس السلع في العام التالي ، وهذا يشمل الممتلكات. إذا كانت قطعة الأرض تساوي 100000 دولار في عام 1970 وظلت خامدة وغير مطورة لعقود ، فستظل تساوي عدة مرات اليوم. بسبب التضخم الجامح طوال السبعينيات والوتيرة الثابتة منذ ذلك الحين ، من المحتمل أن يتطلب الأمر أكثر من 700000 دولار لشراء تلك الأرض في عام 2021 ، بافتراض أن 100000 دولار كانت قيمة سوقية عادلة في ذلك الوقت.
وبالتالي ، يمكن للتضخم وحده أن يؤدي إلى ارتفاع قيمة العقارات ، لكنه يعد نصرًا باهظ الثمن بعض الشيء . في حين أنك قد تحصل على خمسة أضعاف أموالك بسبب التضخم عند البيع ، فإن العديد من السلع الأخرى تكلف خمسة أضعاف ما تشتريه أيضًا ، لذا فإن القوة الشرائية في بيئتك الحالية لا تزال عاملاً.
أرباح العقارات من الدخل
الطريقة الكبيرة الثانية لتوليد الثروة العقارية هي توفير مدفوعات منتظمة من الدخل . يشار إلى الدخل من العقارات عمومًا باسم الإيجار ، ويمكن أن يأتي بأشكال عديدة.
دخل الأرض الخام
اعتمادًا على حقوقك في الأرض ، قد تدفع لك الشركات رسومًا عن أي اكتشافات أو مدفوعات منتظمة لأي هياكل تضيفها. وتشمل هذه ، على سبيل المثال ، رافعات المضخات وخطوط الأنابيب وحفر الحصى وطرق الوصول وأبراج الخلايا. يمكن أيضًا استئجار الأراضي الخام للإنتاج ، عادةً للإنتاج الزراعي ، وقد تكون قطع الأراضي المزروعة بالأشجار ذات قيمة للأخشاب التي يمكن حصادها بشكل دوري.
دخل الممتلكات السكنية
تأتي الغالبية العظمى من دخل العقارات السكنية في شكل إيجار أساسي. يدفع المستأجرون مبلغًا ثابتًا شهريًا - والذي سيرتفع مع التضخم والطلب - وستأخذ منه التكاليف الخاصة بك ، مطالبين بالجزء المتبقي كدخل إيجار. يعد الموقع المرغوب فيه أمرًا بالغ الأهمية لضمان أنه يمكنك تأمين المستأجرين بسهولة.
دخل الممتلكات التجارية
يمكن أن تدر العقارات التجارية دخلاً من المصادر المذكورة أعلاه ، مع كون الإيجار الأساسي هو الأكثر شيوعًا مرة أخرى ، ولكن يمكن أيضًا إضافة دخل آخر في شكل دخل خيار . سيدفع العديد من المستأجرين التجاريين رسومًا للخيارات التعاقدية مثل حق الشفعة في المكتب المجاور. يدفع المستأجرون علاوة مقابل الاحتفاظ بهذه الخيارات سواء كانوا يمارسونها أم لا. يوجد دخل من الخيارات في بعض الأحيان للأراضي الخام وحتى العقارات السكنية ، لكنها ليست شائعة.
العقارات السكنية: مسارات الربح
فيما يلي نظرة فاحصة على بعض الطرق العديدة التي يمكنك من خلالها كسب الدخل من العقارات السكنية.
شراء وعقد
هذه إحدى الطرق التقليدية لكسب الدخل من العقارات. هناك عدة طرق لتحقيق ذلك: يمكنك شراء منزل لأسرة واحدة وتأجيره ؛ شراء منزل متعدد الأسر والعيش في إحدى الوحدات أثناء تأجير الوحدات الأخرى - من الناحية المثالية لتغطية الرهن العقاري ونفقات الإسكان الخاصة بك ؛ أو شراء منزل متعدد العائلات واستئجار جميع الوحدات - إما إدارة الممتلكات بنفسك أو التعاقد مع شركة إدارة للتعامل مع الوحدات المؤجرة ، وتحصيل الإيجار ، ومعالجة الإصلاحات اللازمة ، وما إلى ذلك.
التقليب
تتخصص زعانف العقارات في إضافة إصلاحات عالية العائد للمنازل في وقت قصير ثم بيعها. يمكن أن يكون التقليب مربحًا إذا كنت تعرف كيفية العثور على العقارات لإصلاحها ، ولديك المهارات اللازمة للقيام بالتجديدات بنفسك أو الإشراف على طاقم لتنفيذها ، ولديك إحساس بالتكاليف الأساسية للممتلكات والقيمة المحتملة.
إير بي إن بي وإيجارات العطلات
ازداد الطلب على إيجارات المنزل بعيدًا عن المنزل في السنوات الأخيرة حيث فضل العديد من المسافرين هذا الخيار على الإقامة في فندق. يمكن لأصحاب المنازل كسب الدخل من خلال تأجير منزل أو حتى مجرد غرفة على أساس قصير الأجل ، خاصة إذا كان العقار في منطقة تعتبر وجهة سياحية معروفة. من غير الواضح متى سيعود هذا السوق. ولكن في حالة ظهورها مرة أخرى ، ضع في اعتبارك أن الإيجارات قصيرة الأجل منظمة وأحيانًا محظورة في مدن معينة. تحقق من لوائح مدينتك قبل إدراج عقار على موقع ويب مثل إير بي إن بي أو VRBO أو هوم أواي. وأيضًا حدد ما الذي يضيفه التنظيف العميق والتعقيم الإضافي بين الضيوف إلى التكاليف.
مصادر الدخل العقاري البديلة
صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري) ق ، السندات المدعومة بالرهن العقاري (MBSs) ، والشركات الاستثمارية الرهن العقاري (البلدان المتوسطة الدخل)، ومجموعة الاستثمار العقاري (REIGs) هي البدائل الاستثمارية في القطاع العقاري. تعتبر بشكل عام وسائل لاستخلاص الدخل من العقارات ولكن لديها عمليات مختلفة للقيام بذلك وعمليات مختلفة للدخول.
صناديق الاستثمار العقارية
مع صناديق الاستثمار العقارية ، يبيع مالك العقارات التجارية المتعددة الأسهم (غالبًا ما يتم تداولها علنًا) للمستثمرين (عادةً لتمويل شراء المزيد من العقارات) ثم يمرر دخل الإيجار في شكل توزيع. صناديق الاستثمار العقارية هو المالك للمستأجرين (الذين يدفعون الإيجار) ولكن أصحاب صناديق الاستثمار العقارية يسجلون الدخل بمجرد إخراج نفقات تشغيل المباني وصندوق صناديق الاستثمار العقارية. هناك طريقة خاصة لتقييم صناديق الاستثمار العقارية .
MBSs و MICs و REIGs
بل إنها خطوة أخرى قد تم إزالتها ، لأنها تستثمر في الرهون العقارية الخاصة بدلاً من العقارات الأساسية. تختلف الشركات المتوسطة الدخل عن شركات MBS من حيث أنها تمتلك رهونًا عقارية كاملة وتحول الفائدة من المدفوعات إلى المستثمرين ، بدلاً من توريق أجزاء من رأس المال و / أو الفائدة. 3 ومع ذلك ، كلاهما ليسا استثمارات عقارية بقدر ما هما استثمارات ديون . 4 REIGs هي عادة استثمارات خاصة ذات هيكل فريد خاص بها ، وتقدم للمستثمرين استثمارات في الأسهم أو خدمات الشراكة.
تتوفر العديد من البدائل العقارية ذات المصداقية لكسب المال في هذا القطاع ولكنها تأتي مع محاذير ونقاط دخول مختلفة.
طرق أخرى للاستثمار في العقارات
أحد الخيارات هو خيار عقاري سكني غير رسمي ، والذي يتطلب منك دفع رسوم ، أو قسط ، للحصول على الحق في شراء منزل لفترة محددة بسعر متفق عليه. ثم تجد المستثمرين الذين سيدفعون أكثر من سعر الخيار الخاص بك للممتلكات. في هذه الحالة ، فإن القسط الذي تحصل عليه هو في الأساس رسوم مكتشف لمطابقة شخص يبحث عن استثمار مع شخص يتطلع إلى البيع - لا يختلف حقًا عن عمولة الوكيل العقاري . على الرغم من أن هذا دخل ، إلا أنه لا يأتي من امتلاك (أي حيازة صك الملكية) لقطعة من العقارات.
تشمل الخيارات الأخرى:
البيع على المكشوف - يتضمن هذا شراء منزل من المقرض عندما يتأخر المرتهن عن السداد. يمكن أن تكون المبيعات القصيرة عرضًا معقدًا ويستغرق وقتًا طويلاً.
خيارات التأجير - هذه هي ما يوحي به الاسم. عندما تستأجر مع خيار الشراء في سوق العقارات الصاعدة ، حيث ترتفع الأسعار ، فقد تتمكن من إتمام عملية الشراء لاحقًا بسعر أقل محدد مسبقًا ، أو تحقيق ربح عن طريق بيع حقوق الشراء الخاصة بك.
تقليب العقد - بدلاً من التقليب البيوت ، يتضمن هذا النوع من التقليب نقل حقوق عقد الشراء إلى مشترٍ آخر. إذا تمكنت من تحديد موقع البائعين المتعثرين والمشترين المتحمسين وجمعهم معًا ، فقد تتمكن من تحقيق ربح بهذه الطريقة.
الخط السفلي
هناك العديد من الاستراتيجيات التي أثبتت جدواها لكسب المال في العقارات. يحتل التقدير والتضخم والدخل مرتبة عالية في القائمة ولكن توجد أيضًا العديد من الاستثمارات العقارية البديلة. إن فهم استثماراتك ومخاطرك وما إذا كانت العملية برمتها تستحق العناء أم لا ، الأمر متروك لك.