أهم عوامل الاستثمار العقاري
اقرأ هذه لتعرف ما الذي تبحث عنه
ما هو أهم شيء يجب البحث عنه في العقارات؟ في حين أن الموقع هو دائمًا اعتبار رئيسي ، إلا أن هناك العديد من العوامل الأخرى التي تساعد في تحديد ما إذا كان الاستثمار مناسبًا لك. إليك نظرة على بعض أهم الأشياء التي يجب مراعاتها إذا كنت تخطط للاستثمار في سوق العقارات .
1. موقع الملكية
لماذا هو مهم
لا يزال القول المأثور "الموقع والموقع والموقع" ملكًا ولا يزال أهم عامل للربحية في الاستثمار العقاري. القرب من المرافق ، والمساحات الخضراء ، والمناظر الخلابة ، وعامل مكانة الحي بشكل بارز في تقييمات العقارات السكنية. يلعب القرب من الأسواق والمستودعات ومراكز النقل والطرق السريعة والمناطق المعفاة من الضرائب دورًا مهمًا في تقييم العقارات التجارية .
عن ماذا تبحث
المفتاح عند النظر في موقع العقار هو وجهة النظر متوسطة إلى طويلة المدى فيما يتعلق بكيفية تطور المنطقة خلال فترة الاستثمار. على سبيل المثال ، يمكن أن تصبح الأرض المفتوحة اليوم في الجزء الخلفي من مبنى سكني في يوم من الأيام منشأة تصنيع مزعجة ، مما يقلل من قيمتها. راجع بدقة الملكية والاستخدام المقصود للمناطق المباشرة التي تخطط للاستثمار فيها.
تتمثل إحدى طرق جمع المعلومات حول الاحتمالات المجاورة للعقار الذي تفكر فيه في الاتصال بقاعة المدينة أو الوكالات العامة الأخرى المسؤولة عن تقسيم المناطق والتخطيط الحضري. سيمنحك هذا إمكانية الوصول إلى تخطيط المنطقة على المدى الطويل واتخاذ قرار بشأن مدى ملاءمة أو عدم ملاءمة خطتك الخاصة للممتلكات.
2. تثمين العقار
لماذا هو مهم
يعتبر تقييم الممتلكات أمرًا مهمًا للتمويل أثناء الشراء ، وسعر الإدراج ، وتحليل الاستثمار ، والتأمين ، والضرائب - وكلها تعتمد على تقييم العقارات .
عن ماذا تبحث
تشمل طرق تقييم العقارات الشائعة الاستخدام ما يلي:
نهج مقارنة المبيعات : المبيعات الحديثة القابلة للمقارنة للعقارات ذات الخصائص المتشابهة - الأكثر شيوعًا وملاءمة لكل من العقارات الجديدة والقديمة
نهج التكلفة : تكلفة الأرض والبناء مطروحًا منها الاستهلاك - مناسبة للبناء الجديد
نهج الدخل : بناء على التدفقات النقدية المتوقعة - مناسبة للإيجار
3. الغرض من الاستثمار وآفاق الاستثمار
لماذا هو مهم
نظرًا لانخفاض السيولة والاستثمار عالي القيمة في العقارات ، فقد يؤدي عدم الوضوح عن قصد إلى نتائج غير متوقعة ، بما في ذلك الضائقة المالية - خاصة إذا كان الاستثمار مرهونًا.
عن ماذا تبحث
حدد أيًا من الفئات العريضة التالية يناسب غرضك ، ثم خطط وفقًا لذلك:
الشراء والاستخدام الذاتي. هنا ستوفر على الإيجار وستستفيد من الاستفادة الذاتية ، بينما تحصل أيضًا على تقدير للقيمة.
الشراء والتأجير. يوفر هذا الدخل المنتظم وتقدير القيمة على المدى الطويل. ومع ذلك ، فإن الحالة المزاجية لكونك مالكًا ضرورية للتعامل مع النزاعات المحتملة والقضايا القانونية ، وإدارة المستأجرين ، وأعمال الإصلاح ، وما إلى ذلك.
الشراء والبيع (قصير الأجل). هذا عمومًا للربح السريع والصغير والمتوسط - العقار النموذجي قيد الإنشاء وبيعه بربح عند الانتهاء.
شراء وبيع (طويل الأجل). يركز هذا بشكل عام على تقدير القيمة الجوهرية الكبير على مدى فترة طويلة. يوفر هذا بدائل لتكمل الأهداف طويلة المدى ، مثل التقاعد .
4. التدفقات النقدية المتوقعة وفرص الربح
لماذا هو مهم
يشير التدفق النقدي إلى مقدار الأموال المتبقية بعد النفقات. التدفق النقدي الإيجابي هو المفتاح لمعدل عائد جيد على الاستثمار العقاري.
عن ماذا تبحث
وضع توقعات لأنماط الربح والنفقات التالية:
التدفق النقدي المتوقع من دخل الإيجار ( التضخم يفضل الملاك بالنسبة لإيرادات الإيجار)
الزيادة المتوقعة في القيمة الجوهرية نتيجة لارتفاع الأسعار على المدى الطويل.
فوائد الاستهلاك (والمزايا الضريبية المتاحة)
تحليل التكلفة والعائد للتجديد قبل البيع للحصول على سعر أفضل
تحليل التكلفة والعائد للقروض المرهونة مقابل تقدير القيمة
5. كن حذرا مع الرافعة المالية
لماذا هو مهم
القروض مريحة ، لكنها قد تأتي بتكلفة كبيرة. تلتزم بدخلك المستقبلي للحصول على المنفعة اليوم على حساب الفائدة الموزعة على سنوات عديدة. تأكد من فهمك لكيفية التعامل مع قروض من هذا النوع وتجنب المستويات المرتفعة من الديون أو ما يسمونه الرافعة المالية المفرطة. حتى الخبراء في العقارات يواجهون تحديات بسبب الإفراط في المديونية في أوقات ظروف السوق المعاكسة ونقص السيولة مع التزامات الديون المرتفعة يمكن أن يفسد المشاريع العقارية.
عن ماذا تبحث
اعتمادًا على أرباحك الحالية والمستقبلية المتوقعة ، ضع في اعتبارك ما يلي:
حدد نوع الرهن العقاري الأنسب لموقفك - الرهن العقاري بسعر فائدة ثابت وسعر قابل للتعديل (ARM) وفائدة فقط وبدون دفعة مقدمة وما إلى ذلك. لاحظ أن كل نوع من أنواع الرهن العقاري لديه ملف تعريف مخاطر خاص به وتحتاج إلى الدراسة كل بعناية. على سبيل المثال ، يتضمن بنية إيه آر إم معدلات الرهن العقاري التي يمكن أن تتغير في أي وقت مدفوعة بقوى سوق رأس المال ويجب على المقترض قبول أي تغييرات في الأسعار خلال مدة القرض.
كن على علم بالشروط والأحكام والرسوم الأخرى التي يفرضها مقرض الرهن العقاري.
تسوّق للعثور على أسعار فائدة أقل وشروط أفضل.
6. البناء الجديد مقابل الممتلكات الحالية
لماذا هو مهم
عادةً ما يقدم البناء الجديد أسعارًا جذابة وخيارًا للتخصيص ووسائل الراحة الحديثة. تشمل المخاطر التأخيرات ، وزيادة التكاليف ، ومجهول حي تم تطويره حديثًا.
توفر العقارات الحالية الراحة ، والوصول الأسرع ، والتحسينات الثابتة (المرافق ، والمناظر الطبيعية ، وما إلى ذلك) ، وفي كثير من الحالات ، انخفاض التكاليف.
عن ماذا تبحث
فيما يلي بعض الأشياء الأساسية التي يجب البحث عنها عند الاختيار بين بناء جديد أو عقار قائم:
راجع المشاريع السابقة وابحث عن سمعة شركة البناء للاستثمارات الجديدة.
مراجعة سندات الملكية والمسوحات الأخيرة وتقارير التقييم للممتلكات القائمة.
ضع في اعتبارك تكاليف الصيانة الشهرية والمستحقات والضرائب. يمكن أن تؤثر مثل هذه التكاليف بشدة على التدفق النقدي الخاص بك.
عند الاستثمار في العقارات المؤجرة ، اكتشف ما إذا كان العقار خاضعًا للتحكم الإيجاري أو مستقر الإيجار أو سوقًا مجانيًا . هل عقد الإيجار على وشك الانتهاء؟ هل خيارات التجديد مواتية للمستأجر؟ من يملك المفروشات؟
عناصر فحص الجودة (الأثاث والتركيبات والمعدات) إذا كان سيتم تضمينها في البيع.
7. الاستثمارات غير المباشرة في العقارات
لماذا هو مهم
إدارة الخصائص الفيزيائية على المدى الطويل ليست للجميع. توجد بدائل تسمح لك بالاستثمار في قطاع العقارات بشكل غير مباشر.
عن ماذا تبحث
فكر في طرق أخرى للاستثمار في العقارات:
صناديق الاستثمار العقاري (صناديق الاستثمار العقاري)
أسهم الشركات العقارية
الصناديق المشتركة وصناديق الاستثمار المتداولة التي تركز على قطاع العقارات
الرهن العقاري
الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري (MBS)
8. نقاط الائتمان الخاصة بك
لماذا هو مهم
تؤثر درجة الائتمان الخاصة بك على قدرتك على التأهل للحصول على قرض عقاري ، كما أنها تؤثر على الشروط التي يقدمها المُقرض. إذا كان لديك درجة ائتمانية أعلى ، فقد تحصل على شروط أفضل - والتي يمكن أن تضيف ما يصل إلى مدخرات كبيرة بمرور الوقت.
التمييز في الإقراض العقاري غير قانوني. إذا كنت تعتقد أنك تعرضت للتمييز على أساس العرق أو الدين أو الجنس أو الحالة الاجتماعية أو استخدام المساعدة العامة أو الأصل القومي أو الإعاقة أو العمر ، فهناك خطوات يمكنك اتخاذها. تتمثل إحدى هذه الخطوات في تقديم تقرير إلى مكتب حماية المستهلك المالي أو إلى وزارة الإسكان والتنمية الحضرية (HUD) الأمريكية.
عن ماذا تبحث
تعتبر الدرجات التي تزيد عن 800 نقطة ممتازة وستساعدك على التأهل للحصول على أفضل قرض عقاري. إذا لزم الأمر ، اعمل على تحسين درجة الائتمان الخاصة بك :
دفع الفواتير في الوقت المحدد - قم بإعداد المدفوعات التلقائية أو التذكيرات
سداد الديون
لا تهدف إلى استخدام ائتمان أكثر من 30٪
لا تغلق بطاقات الائتمان غير المستخدمة - طالما أنك لا تدفع رسومًا سنوية
الحد من طلبات الائتمان الجديدة والاستفسارات "الصعبة"
راجع تقرير الائتمان الخاص بك واعتراض على عدم الدقة
9. سوق العقارات بشكل عام
لماذا هو مهم
كما هو الحال مع الأنواع الأخرى من الاستثمارات ، من الجيد الشراء بسعر منخفض والبيع بسعر مرتفع. تتقلب أسواق العقارات ، ومن المفيد أن تكون على دراية بالاتجاهات. من المهم أيضًا الانتباه إلى معدلات الرهن العقاري حتى تتمكن من خفض تكاليف التمويل ، إن أمكن.
عن ماذا تبحث
ابق على اطلاع دائم بالاتجاهات والإحصاءات الخاصة بـ:
أسعار المنازل ومبيعات المنازل (بشكل عام وفي السوق الذي تريده)
بناء جديد
جرد الممتلكات
معدلات الرهن العقاري
نشاط التقليب
حبس الرهن
الخط السفلي
يمكن أن تساعد العقارات في تنويع محفظتك. بشكل عام ، العقارات لها علاقة منخفضة مع فئات الأصول الرئيسية الأخرى - لذلك عندما تنخفض الأسهم ، غالبًا ما ترتفع العقارات. يمكن أن يوفر الاستثمار العقاري أيضًا تدفقًا نقديًا ثابتًا وتقديرًا كبيرًا ومزايا ضريبية وعائدات تنافسية معدلة حسب المخاطر ، مما يجعله استثمارًا سليمًا.
بالطبع ، تمامًا مثل أي استثمار ، من المهم مراعاة عوامل معينة ، مثل تلك المدرجة هنا ، قبل أن تستثمر في العقارات - سواء اخترت الممتلكات المادية ، أو صناديق الاستثمار العقاري ، أو أي شيء آخر.
اقرأ ايضا : 3 أسباب للاستثمار في العقارات متعددة العائلات