العقارات الروسية: دليل لشراء منزل في روسيا

إذا كنت تتطلع إلى الاستثمار في العقارات الروسية ، فيمكن أن يساعدك دليلنا المفيد لشراء الشقق والمنازل والعقارات الأخرى في روسيا خلال هذه العملية.

على العقارات الروسية في السوق لديها تاريخ قصير نسبيا. في الحقبة السوفيتية ، كانت جميع العقارات مملوكة للدولة وكان للناس الحق في "استخدامها" فقط مع تخصيص شقق بناءً على مكان عمل الفرد ، وبالتالي كانت خيارات الانتقال محدودة. ومع ذلك ، في عام 1990 ، بعد سقوط الحكومة السوفيتية ، ظهر سوق العقارات الروسي وتمكن سكان موسكو من خصخصة العقارات وبيعها وشرائها بعد ذلك لأول مرة. اليوم ، تزدهر العقارات الروسية ، على الرغم من تباطؤ السوق في العامين الماضيين ، إلا أنه لا يزال يوفر العديد من الفرص المثيرة والعوائد العالية لنمط الحياة والاستثمار.

 العقارات الروسية: دليل لشراء منزل في روسيا

يتضمن دليل شراء العقارات في روسيا ما يلي:

• هل الآن هو الوقت المناسب للشراء؟
• اسعار العقارات 
• من أين تشتري في موسكو
• ممتلكات وسط موسكو
• مناطق موسكو الخارجية
• وكلاء العقارات الروسية
• كيفية شراء عقار
• التحقق من تاريخ الممتلكات
• تكاليف شراء عقار روسي
• رسوم بنكية
• اتفاقيات الإيداع
• التوثيق
• إجراء الإغلاق

هل الوقت مناسب الآن لشراء العقارات في روسيا؟

المناخ الاقتصادي والسياسي في روسيا على مدى السنوات القليلة الماضية مع الحظر التجاري الاقتصادي بعد تدخلهم في شبه جزيرة القرم وأوكرانيا ، وانهيار العملة الروسية ، ومعدلات التضخم المرتفعة ، وأسعار الفائدة المرتفعة ، كل ذلك وضع البلاد في ركود. حتما أثر هذا على أسعار المنازل في جميع أنحاء البلاد ، بما في ذلك أسعار العقارات في موسكو.

ظاهريًا ، بدون تعديلات التضخم ، لا يزال سوق العقارات في موسكو ينمو ، ولكن في تقرير صادر عن دليل الملكية العالمية من عام 2015 ، أظهرت الأرقام الصادرة عن إحصاءات الدولة الفيدرالية - روستات ، انخفاضًا فعليًا عند أخذ التضخم في الاعتبار.

كيفية الأنتقال والعيش في روسيا الأتحادية

في حين أن هذا قد يبدو سيئًا للبائعين الذين تمتعوا في السابق بارتفاع الطلب وارتفاع أسعار العقارات والكثير من المشترين ، فقد تباطأ السوق. ومع ذلك ، بالنسبة للمشترين ، ولا سيما المستثمرين الأجانب ، يمكن أن يكون الآن الوقت المثالي لشراء العقارات في موسكو . الأسعار منخفضة نسبيًا ، ولكن مع التوقعات بارتفاع أسعار النفط في عام 2017 وبدء الاقتصاد في التعافي ، يمكن أن توفر عوائد جيدة على الاستثمار.

أسعار العقارات في روسيا

موسكو عاصمة ذات كثافة سكانية عالية مع أكثر من 12 مليون نسمة. المدينة دائرية محاطة بأربع حلقات تمتد من الكرملين في الوسط إلى طريق موسكو الدائري أو طريق موسكو الدائري الذي يحدد حدود المدينة ، باستثناء عدد قليل من الأراضي الملحقة.

داخل الحلقات ، تنقسم المدينة إلى عشرة أقسام إدارية تسمى أوكروج ، والتي بدورها تنقسم إلى 123 مقاطعة. 

عادة ما يتم سرد أسعار العقارات للشراء في موسكو بسعر المتر المربع بالروبل ، وأحيانًا بسعر العقار الإجمالي. حددت الأرقام الأخيرة من Numbeo  متوسط ​​أسعار شراء شقة في موسكو بحوالي 308،500 روبل للمتر المربع في وسط المدينة و 147،000 روبل خارج وسط المدينة.

إذا كنت تشتري عقارًا في موسكو ، مثل معظم المدن ، فإن الموقع والحجم ونوع العقار سيحدد السعر وما يمكنك تحمله. تأتي شقق وسط المدينة في موسكو بسعر ممتاز. على الرغم من وجود عدد من المناطق خارج وسط المدينة والتي تتطلب أيضًا سعرًا مرتفعًا في المناطق الغنية والمرغوبة بالقرب من غاردين رينغ. توفر هذه المناطق ضواحي مورقة ، والمزيد من المساحات المفتوحة ، وممتلكات أكبر مع وصلات نقل جيدة.

أيضًا ، ستكون بعض التطورات الحديثة ذات المواصفات العالية الموجهة نحو سوق الرفاهية والمستثمرين الأجانب أكثر تكلفة أيضًا. على سبيل المثال ، داخل منطقة اكروغ الإدارية المركزية في مناطق مثل منطقة بريسنيسكي، والمعروفة أيضًا باسم بريسنيا ، وكذلك سوكول ، يمكن للشقق الفاخرة أن تصل إلى ملايين الروبلات.

من أين تشتري في موسكو؟

تعاني موسكو باستمرار من الاختناقات المرورية ، لذا فإن القيادة في موسكو يمكن أن تكون عملية محبطة وطويلة ، لذلك عند التفكير في مكان الشراء في موسكو ، فإن أخذ روابط النقل العام وأوقات التنقل إلى العمل أو المدرسة أو التواصل الاجتماعي في الاعتبار أمر حيوي.

يعد مترو موسكو واحدًا من الأطول في العالم مع ما يقرب من 340 كيلومترًا من خطوط مترو الأنفاق التي تخدم 203 محطة اعتبارًا من عام 2016 ، لذلك لا ينبغي أن يكون العثور على منطقة بها روابط جيدة أمرًا صعبًا.

بالنسبة للعديد من المغتربين ، يفضل شراء شقة في موسكو في موقع مركزي داخل أو بالقرب من أوكروج الإدارية المركزية ، مما يوفر الحد الأدنى من التنقل ، وجميع وسائل الراحة ، وإذا كنت بحاجة إلى استئجار شقتك في روسيا ، والعثور على مستأجر في هذه المناطق المرغوبة للغاية المناطق لا ينبغي أن تكون مشكلة كبيرة.

ممتلكات وسط موسكو

يحيط بالكرملين عدد من المناطق داخل أوكروغ الإدارية المركزية. تمامًا مثل سوق الإيجار ، ستكون المناطق المحيطة بشارع Tverskaya دائمًا استثمارًا جيدًا وستكون المدينة النابضة بالحياة على مقربة منك ، لكن أسعار المتر المربع ستكون من أعلى المعدلات في موسكو. وبالمثل ، فإن مناطق أربات وكروبوتكينسكايا وسمولنسكايا وبطرياركية بوندز إلى الغرب قليلاً ، جنبًا إلى جنب مع تشيستي برودي إلى الشرق ستظل تقدم موقعًا مركزيًا وعودة جيدة.

مناطق موسكو الخارجية

يوفر لك شراء العقارات في موسكو خارج المناطق المركزية المزيد من الخيارات من حيث الميزانية وأنواع العقارات. تميل المناطق الشعبية ذات العملاء الأثرياء إلى التواجد في الغرب والجنوب الغربي والشمال الغربي من المدينة في مناطق مثل منطقة سوكول وشوكينا وفويكوفسكايا وفيلاكوفسكي ، والتي تحتوي جميعها على الكثير من المساحات الخضراء واختيار من أنواع مختلفة من العقارات .

منطقة أخرى يفضلها أولئك الذين يريدون الاقتراب من المركز ، ولكن توجد المزيد من الهواء النقي والمناطق السكنية الهادئة حول سادوفوي كولتسو أو طريق الحديقة الدائري و شارع بوليفارد الدائري ، وكلاهما حدود سابقة للمدينة. منطقة تاجانسكي على الجانب الشرقي من جاردن رينج هي منطقة صاعدة كانت تقليديا من الطبقة العاملة ، لكن الاستثمار التجاري في المنطقة شهد بناء عدد من التطورات السكنية الحديثة.

بالنسبة لأولئك الذين ينتقلون إلى روسيا مع عائلاتهم ، تعتبر منطقة كونتسيفو / كريلاتسكوي غرب المركز بالقرب من طريق موسكو الدائري مثالية مع سهولة الوصول إلى مدرسة موسكو الدولية وتعتبر المنطقة الأكثر بيئية في المدينة. يعد احتمال لينينسكي في الجنوب أيضًا منطقة سكنية شهيرة للمغتربين حيث يوجد عدد من المدارس الدولية والوطنية الممتازة.

للحصول على صفقة ، يمكن العثور على العقارات في موسكو على الطرف الأدنى من مقياس الأسعار في الشرق والجنوب في المناطق الأكثر تصنيعًا. ومع ذلك ، ستظل هذه المناطق توفر مواصلات جيدة للمدينة وقد تعني أنه يمكنك توفير مساحة أكبر ولكن لا تزال تشعر وكأنك في قلب المدينة. سيساعدك البحث عن معرفة محلية لوكيل عقارات روسي حسن السمعة في موسكو في العثور على منطقة مناسبة.

وكلاء العقارات الروسية

عندما يتعلق الأمر بشراء العقارات في روسيا ، فإن قدرًا كبيرًا من المعلومات حول العقارات المعروضة للبيع مدرجة في المصادر العامة أو متوفرة عبر الإنترنت وفي منشورات مختلفة.

ومع ذلك ، فإن اختيار العقار وتنظيم عرضه ، وكذلك تحديد الخيارات الأكثر جاذبية أو أقل جاذبية يتطلب خبرة ، ولهذا السبب ، لا سيما كمستثمر أجنبي ، فمن المستحسن استخدام وكيل عقارات روسي ذا سمعة طيبة. سيكونون قادرين على تقديم أحدث المعلومات وأكثرها اكتمالاً عن جميع العقارات في السوق ، بما في ذلك تلك التي لم يتم إدراجها علنًا والتي توفر معرفة محلية لا تقدر بثمن. بالإضافة إلى ذلك ، يمكنهم المساعدة في إجراء العناية الواجبة على الممتلكات وتنظيم معاملة آمنة.

يجب عليك دائمًا الاستعانة بسمسار عقارات أو محامٍ لديه خبرة في مجال العقارات الروسية لتمثيل مصالحك أثناء معاملتك.

كيفية شراء العقارات الروسية

بمجرد أن تتعرف على المناطق التي تضع علامة في كل مربعاتك وتجد عقارًا ، فقد حان الوقت لبدء التفكير في الجوانب العملية للشراء في موسكو.

التحقق من تاريخ الممتلكات

تتغير قوانين العقارات باستمرار لضمان إجراء بحث دقيق حول تاريخ الملكية لأنه ، في بعض الحالات ، قد يتم الطعن في حقوق الملكية الخاصة بك من قبل المالكين السابقين أو الأشخاص المسجلين رسميًا في الشقة. عادة ، يمكن القضاء على هذه المخاطر إذا تم تحديدها قبل الصفقة العقارية.

تكاليف شراء العقارات الروسية

من المعتاد في موسكو أن يغطي المشتري جميع نفقات الإغلاق ، بما في ذلك رسوم كاتب العدل ورسوم التسجيل الحكومية والنفقات المصرفية. أيضًا ، إذا كنت تستخدم وكيلًا عقاريًا للعثور على الممتلكات الخاصة بك و / أو التفاوض بشأن صفقتك ، فسيتم تحصيل رسوم وساطة منك. وهذا يشمل البحث عن الممتلكات ، وفحص خلفية الممتلكات والبائع ، ومراجعة سجل مستندات الملكية وفحص "حقوق الاستخدام" ، وترتيب إغلاق الصفقة ، والإشراف على نقل الملكية النهائي إلى المشتري الجديد. عادة ما يتم احتساب رسوم السمسرة كنسبة مئوية من سعر البيع تتراوح من 6٪ للعقارات الأرخص إلى 3٪ للعقارات الأكثر تكلفة.

تغطي رسوم الوساطة الخاصة بالبائع تقييم الممتلكات وتقييمها ، وتسويق العقارات ، وترتيب عروض الممتلكات ، والتفاوض مع العملاء المحتملين ، وإعداد المجموعة الكاملة من المستندات اللازمة للمعاملة ، وترتيب إغلاق الصفقة ، والإشراف على نقل الملكية النهائي.

رسوم بنكية

تتم غالبية المعاملات العقارية نقدًا ويتم إجراء معاملات البيع والشراء دائمًا في أحد البنوك حيث تعمل صناديق الودائع الآمنة التابعة للبنك كحساب ضمان لضمان المشترين والبائعين الدفع عند التحويل النهائي للملكية. يتم إيداع الأموال بالكامل ويتم تحريرها للبائع فقط عند تقديم الحزمة الكاملة من المستندات المسجلة باسم المشتري.

اتفاقيات الإيداع

تمتد معظم صفقات العقارات الروسية على مدى فترة تتراوح من خمسة أسابيع إلى عدة أشهر ، مما يتطلب جمع مستندات مختلفة من مؤسسات الدولة وقد يحتاج المشتري إلى تأمين مالي أو قد يحتاج البائع إلى إيجاد سكن بديل. لهذا السبب ، يتم إبرام اتفاقية مبدئية أو اتفاقية إيداع بين المشتري والبائع توضح بالتفصيل شروط وأحكام البيع المستقبلي وما هو ضروري من كلا الطرفين.

عند توقيع الاتفاقية الأولية ، والتي يمكن أن تكون دفعة مقدمة  أو وديعة ملكية  ، يدفع المشترون وديعة لإخراج العقار من السوق بينما يتم تجميع المستندات المطلوبة وإغلاق البيع. مبلغ الإيداع ليس نسبة مئوية محددة ، ولكنه عادة ما يكون رقمًا مستديرًا يتفق عليه الطرفان. تأكد دائمًا من استخدام وكيل ذي خبرة وموثوق أو محام عقاري روسي متمرس لصياغة اتفاقية إيداع أو اتفاقية أولية والقيام بالعناية الواجبة بشأن العقار.

التوثيق

لا يشترط القانون توثيق عملية البيع والشراء ، ولكن يُنصح بذلك لأنه يعادل شراء تأمين ملكية. تختلف رسوم التوثيق تبعًا لسعر بيع العقار ، حيث تتراوح من 0.7٪ للعقارات الأغلى ثمناً إلى 1.5٪ للعقارات الأقل تكلفة.

إجراءات إغلاق العقارات الروسية

بمجرد اكتمال العناية الواجبة والأعمال الورقية ، تبدأ إجراءات الإغلاق ، حيث يتم إيداع الأموال في البنك ويوقع الطرفان اتفاقية البيع والشراء. ثم يتم تقديم اتفاقية البيع لتسجيل الدولة.

في تاريخ نقل الملكية ، يتعين على الأطراف التوقيع على قانون القبول ، عادة في البنك أو كاتب العدل أو مكتب العقارات. هذا يشهد على أن العقار قد تم نقله إلى المشتري في الحالة المتفق عليها.

اقرأ ايضا: شراء عقار: ماهي أغلى المدن في العالم للعقارات

تسجيل اتفاقية البيع والشراء لدى دائرة التسجيل الفيدرالية لموسكو يجعل نقل حقوق الملكية رسميًا. يستغرق هذا عادةً 30 يومًا تقويميًا حتى يكتمل ، ولكن يمكن التعجيل بذلك إذا كنت تستخدم قرضًا عقاريًا لتمويل العقار.